Samir Əliyev: "Dövlət büdcəsindən ipoteka kreditləşdirməsinə ayrılan vəsaitlərin həcmini artırmaq, şərtləri sadələşdirmək lazımdır"
Vüqar Bayramov: "Sosial mənzillərdən ümumi əhalinin istifadə etmək imkanları xeyli zəifdir"

Müxtəlif ekspert hesablamalarına görə, Azərbaycanda 700 minə yaxın ailənin evi yoxdur. Bu evsizlər ordusuna hər il təxminən 20 min yeni qurulmuş ailə də qoşulur. Belə ailələr ya qohumlarının yanında, ya da kirayədə yaşamağa məcburdurlar. Azərbaycan əhalisinin 60 faizindən çoxu kirayədə yaşayan Türkiyə kimi ölkələrin sırasına yuvarlanır. "Hürriyet" qəzetinin araşdırmasına görə, bu ölkədə əhalinin 62 faizinin öz evi yoxdur. Yəni vaxtında tədbir görülməzsə Azərbaycan da bu vəziyyətə düşəcək və son illərdə imkansızların evlə təmin edilməsi üçün tətbiq edilən dövlət ipoteka proqramının da bu məsələyə elə də təsiri olmur. İl ərzində ipoteka proqramı çərçivəsində 2-2,5 min ədəd mənzil satılır ki, bu da hər il on minlərlə artan ehtiyacı qarşılamır.
Lakin ipoteka vəsaitlərinin bazara güclü təsiri var və qiymətləri artırır. Məsələn, iyul ayında bazara girən 20 milyon manat sosial ipoteka vəsaiti Bakıda 1 kvadratmetrin orta qiymətini 870 manatdan 884 manata qədər qaldırıb.
İqtisadçı ekspert Samir Əliyev vəziyyətdən çıxış yolu kimi bir neçə məsələ üzrə islahatlar aparmağı təklif edir. Onun fikrincə, əvvəla bazarın tam tələbatını ödəmək üçün ipotekaya dövlət büdcəsindən ayrılmış vəsaitləri 200-300 milyon manatadək qaldırmaq lazımdır: "Bazarın həcmi 10 dəfəyə qədər qaldırılmalıdır. Hazırda 700 milyon manat təşkil edən ipoteka bazarı 5-7 milyard manata kimi artmalıdır". Ekspertin fikrincə, mənzillərin satışı üçün 20 faiz məbləğində ilkin ödənişin tələb edilməsi də ipotekanı əngəlləyən problemlərdəndir: "2007-ci ildə ilkin ödənişləri təmin etmək üçün Zəmanət Fondunun yaradılması barədə sərəncam verilib, amma hələ ki, bu istiqamətdə heç bir addım atılmayıb. Bu da normal maaşı olan, amma ilkin ödəniş verə bilməyən vətəndaşlar üçün problem yaradır. Yəni indiki şərtlərlə mənzil almaq istəyənin əlində ilkin ödəniş üçün indiki qiymətlərlə təxminən 10 min pul olmalıdır".
Onun fikrincə, ipoteka kreditinin özünün alınması prosesi də uzun sürən və "bahalı" prosesdir: "İpoteka krediti almaq üçün 20-yə kimi sənəd tələb olunur. Bu sənədləri almağın özü də 1-5 min manata qədər xərc aparır, təbii ki, evi olmayanlarda bu qədər pul və hövsələ olmur. Ona görə də bu proses də həll edilməli və sənədləşmədə "vahid pəncərə" sistemi tətbiq edilməlidir. Bu da elektron hökumətin tətbiq edilməsi ilə mümkündür".
Samir Əliyev də bu fikirdədir ki, ipotekaya çıxışın asanlaşdırıması və bu məqsədlə ayrılan vəsaitlərin artması bazara təsir edəcək və qiymətləri artıracaq: "Bunun qarşısını almaq üçün dövlət özü mənzil tikintisi üçün sifarişlər verməli və əhalinin bir sıra az təminatlı təbəqələrini mənzillə təmin etməlidir. Hazırda belə layihələr məcburi köçkünlər üçün gerçəkləşdirilir. Gələcəkdə bu işlər davam etdirilməli və əhalinin digər az təminatlı sahələrini də əhatə etməlidir".
Qeyd edək ki, bu cür layihələr artıq bir sıra postsovet ölkələrində gerçəkləşdirilməkdədir. Məsələn, Belarusun paytaxtı Minskdə vətəndaşların 14 kateqoriyasının sosial mənzil almağa ixtiyarı çatır. Onların sırasında yetim uşaqlar, valdeyn himayəsindən məhrum olmuş uşaqlar, 1-ci və 2-ci qrupdan olan aztəminatlı əlillər, tənha işləməyən əlillər, müharibə veteranları və s. yer alır. Lakin bu da ailələrin geniş kütləsini mənzillə təmin edən variant deyil və Minskdə bu kateqoriyalara uyğun gələn cəmi 1000 ailə var.
Buna görə də Azərbaycan daha geniş kütlələri əhatə edən varianta üstünlük verməlidir. Bu məsələdə Honk Konqun təcrübəsi əlverişli ola bilər. Bu şəhərdə rezidentlərin yarısı sosial binlarda yaşayır. Başqa evlərlə müqayisədə bu binalarla kirayələr xeyli ucuzdur. Adətən dövlət mülkiyyətində olur və özəlləşdirilmir. Finlandiyada da mənzil fondunun 30 faizi sosial binaların payına düşür. Adətən belə evlərdə sakinlər ölənə və ya mənzil sahibi olana qədər qalırlar. Bu evlərdə qalanlar ayda müəyyən qədər əlavə pul ödəməklə mənzilin mülkiyyət hüququnu əldə edə bilərlər. Amma çox vaxt insanlar, xüsusilə də yaşlılar bunu etmirlər. Çünki övadları evi tərk edib ayrı mənzilə daşınırlar, öz həyatlarını yaşayırlar. Yaşlı insanlar isə onlar üçün hər hansı mülk qoymaq istəmirlər.
Təbii ki, bu, Azərbaycan mentalitetinə uyğun gəlmir və ailə ənənələrini məhv edir. Bizim üçün daha əlverişli Türkiyədə gerçəkləşdirilən sosial mənzil layihəsidir. Qonşu ölkədə gerçəkləşdirilən TOKİ (Toplu Bina İdarəsi Nazirliyi) layihəsi çərçivəsində çox ucuz mənzillər inşa edilir və uzun müddətli faizsiz kreditə verilir. 2023-cü ilə kimi Türkiyədə 1 milyona yaxın belə mənzil inşa ediləcək. Adətən 25-30 ilə kreditə verilən bu mənzillərdə aylıq ödəniş 100-150 dolları keçmir. Ödəniş başa çatdıqdan sonra isə ev xüsusi mülkiyyətə keçir.
İqtisadi və Sosail İnkişaf Mərkəzinin rəhbəri Vüqar Bayramov bildirir ki, Mənzil Məcəlləsinə əsasən, sosial təminat fondu büdcə hesabına formalaşmalıdır: "Bu zaman belə evi tikən tərəf həm mənzilləri inşa etməklə vətəndaşlara aşağı qiymətə satmalı, həm də inşa etdiyi mənzillərin bir qismini uzunmüddətli dövr üçün vətəndaşlara kirayə formasında təklif etməlidir. Güman olunur ki, bu, 7-15 il müddətində təklif oluna bilər. Amma təəsüf ki, sosial mənzil fondunun yaradılması tamamlanmayıb. Bu gün Bakıda mövcud mənzillərin cəmi 3 faizi sosial mənzil fondudur. Onların böyük bir qismi özəl şirkətlər tərəfindən inşa edilən sosial mənzillərdir. Mövcud qanunvericiliyə əsasən, özəl şirkətlər inşa etdikləri binalarda mənzillərin bir qismini sosial məqsədlə yerli icra hakimiyyəti orqanlarına təqdim etməlidir. Yerli icra hakimiyyət orqanları da sosial məqsədlə təqim edilən evləri vətəndaşlara pulsuz verməlidir. Amma nəzərə alaq ki, həmin mənzillərin böyük bir qismi adətən müxtəlif sənəd adamlarına, idmançılara pulsuz olaraq verilir. O baxımdan bu sosial mənzillərdən ümumi əhalinin istifadə etmək imkanları xeyli zəifdir. Eyni zamanda dövlət büdcəsindən müxtəlif kateqoriyalı insanların mənzilə olan tələbatın ödənilməsi üçün dövlət büdcəsindən vəsaitlər ayrılır. Amma bütövlükdə nəzərə alsaq ki, inkişaf etməkdə olan ölkələrdə sosial mənzil fondunun ümumi mənzil fondunda payı 20 faizidir. Amma Azərbaycanda bu rəqəm 3 faizdir. Deməli, sosial mənzil fonduna ayrılan vəsaitin artırılmasına ehtiyac var. Dövlət büdcəsindən il ərzində 400 milyon manat vəsaitin bu istiqmətə ayrılması mümkündür. Bu isə dövlət büdcəsinə hansısa ağırlıq yaratmayacaq. İllik olaraq 400 milyon manatın bu istiqamətə ayrılması imkan verəcək ki, həmin mənzillərin uzunmüddətli və az ödənişlə təqdimi mümkün olsun. Məsələn, Türkiyədə 2 otaqlı mənzil sosial mənzil fondu ilə təqdim edilən zaman aylıq ödənişi 80 dollardır. Azərbaycanda da bunu 80 manatla vətəndaşlara təqdim etməklə mümkündür. Bu gün fondun yaradılması üçün həm hüquqi, həm də maliyyə bazası var".
Ekspert bildirdi ki, qanunvercilikdə sosial mənzillər üçün 1 milyard manatın ayrılması təklif olunub: "Amma 400 milyon manatın ayrılmasını ona görə təklif edirik ki, bu məbləğ mənzil bazarında qimətlərin kəskin aşağı salınmasına gətirib çıxarmayacaq. Çünki böyük məbləğin bu istiqamətə yönəldilməsi əmlak bazarında qiymət azalmasına gətirib çıxara bilər. Bu da mənzil bazarının rentabelliyini aşağı salacaq. Amma hər il 400 milyon manatın ayrılması bazarda qiymət artımlarının qarşısını ala bilər. Ona görə də sosial mənzil fondunun yaradılması əmlak bazarında qiymətlərin tənzimlənməsinə gətirib çıxaracaq".
"Əmlak Bazarı İştirakçıları" İctimai Birliyinin İcraçı direktoru Ramil Osmanlı deyir ki, hələlik sosial mənzil fondunun yaradılması istiqamətində hansısa addımın atılması müşahidə olunmur. Sosial mənzil fondunun olması mənzil bazarında qiymətlərə, dinamikaya hansısa formada təsir göstərməyəcək. Çünki Azərbaycanda aztəminatlı, sosial mənzilə ehtiyac olan ailələrin sayı o qədər çoxdur ki, həmin insanların mənzil təminatını tam olaraq həyata keçirilməsi üçün illər lazımdır. Sosial mənzil fondunun üstünlüyü ondan ibarət olacaq ki, aztəminatlı insanlar məskunlaşmaq üçün təxminən 70-80 manat kirayə haqqı ödəməklə ev problemini həll edə biləcəklər.
Ramil Osmanlının fikrincə, bu gün ipotekadan yararlanan təbəqə faktiki olaraq sosial təbəqə hesab olunmur: "Kifayət qədər əmək haqqı alanlardır. Əmək haqları imkan verir ki, kirayədə qalsalar, belə normal şəkildə öz minimum yaşayış təminatlarını həyata keçirə bilsinlər. Ancaq sosial mənzilə ehtiyacı olan insana isə bu gün təxminən 300 manata qədər məbləğində maaşla bütün problemlərini həll edənlərdir. Bu, həmin insanlarda psixoloji, maddi problemlərə gətirib çıxarır. Ona görə də bunun ipoteka prosesinə hansısa formada təsiri ola bilməz. Həm də burada fərq ondan ibarətdir ki, ipoteka krediti ilə alınan mənzil müəyyən müddətdən sonra girovdan çıxarılaraq vətəndaşın mülkiyyətinə verilir. Ancaq sosial obyektlərin mülkiyyətə götürülməsi anlayışı mövcud deyil".
Vüqar Bayramov deyir ki, ipoteka kreditləri ilə bağlı əsas problem maksimum məbləğin aşağı olmasıdır: "Sosial ipoteka kreditləri üçün maksimum məbləğ 35 min manat təşkil edir. Hansı ki, bu da gənclərin sosial ipoteka kreditlərindən istifadəsini əngəlləyir. Həmçinin sosial ipoteka kreditlərinin verilməsi prosesində bürokratik əngəllər çoxdur. Bankların əksəriyyətində süründürməçiliyə yol verilir. İipoteka krediti alan gənclərdən 16 sənəd tələb olunur. Bununla da Azərbaycanı dünya ipoteka tarixində gənclərə verilən ipoteka kreditləri üzrə ən çox sənəd tələb edən ölkə hesab etmək olar. Həmin sənədlər arasında elələri var ki, onların tətbiqi kifayət qədər absurd görünür". İqtisadçının fikrincə, ipoteka kreditlərinin verilməsi prosesi elektronlaşdırılmalıdır: "Əks halda, bir sıra banklarda süründürməçilik, qeyri-rəsmi ödənişlərin tələb edilməsi halları artacaq. İpoteka kreditlərinin indiki verilmə şərtləri ilə korrupsiyanın qarşısını almaq mümkün deyil. Qiymətləndirmələrimiz göstərir ki, hazırkı mexanizm dəyişdirilmədən, elektron ipoteka tətbiq edilmədən faizsiz kreditlərin verilməsinə başlanılarsa, bu, ipoteka proqramında korrupsiyanın həcmini artıracaq".

Ülviyyə Tahirqızı